受制于上半年一系列楼市调控政策，以及碍于新政细则迟迟未见正身，住宅市场在观望中一路走低。而就在住宅投资遭遇打压的同时，近两个月来国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是以商业、写字楼为主的非住宅市场。那么，投资住宅市场的资金日后是否能继续流入商业地产市场？目前对此尚未有定论，业界正在密切关注。

　　住宅低迷 投资转向商业地产

　　鉴于上海高企的房价始终难以放下“身段”，本地住宅市场遇冷也情有可原，然而这并不能熄灭投资热情。据上海中原研究咨询部监测数据显示，2010年上半年上海一手商品住宅成交量创5年来最低值，比去年同期下降6成，比2008年下降3.5成。而同期交易价格却再攀新高，比去年同期大涨5成，是2007年的2倍。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的最大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

　　根据DTZ戴德梁行发布的2010年第二季度物业市场报告显示，第二季度上海市写字楼市场表现平稳，预计短期之内写字楼空置率持续下跌，租金将维持小幅上扬。本季商铺市场迎来了大量的新增供应，总存量达到1903193平方米，但这并没有影响整体的入住率及租金的走高。

　　据DTZ戴德梁行研究发现，第二季度上海市甲级写字楼成交租金为每天每平方米6.8元，空置率达到12.13%，环比下跌0.87个百分点，同比下跌4.25个百分点。预计第三季度整体市场仍将保持平稳，伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的加大，未来写字楼需求将持续旺盛，预计租金将小幅上扬。

　　高端商铺市场平均租金环比上升了2.67%，为每天每平方米52.11元。平均入住率为90.78%，环比上升了0.97个百分比。世博会开幕至今吸引了超过两千万参观者，不仅推动了传统旅游消费，也刺激了休闲、娱乐、会议等非传统旅游消费。随着淮海路商圈品牌调整的结束，以及世博会效应的延续，相信租金上涨的趋势将在上海高端商铺市场得以延续。

　　旅游地产或成沪上地产游资新取向

　　随着国民收入水平的提高以及可自由支配时间的增多，一个大休闲时代正在来临。与此同时，瞄准休闲度假消费的地产业也顺势而起。正进行得如火如荼的地产新政，很大程度上限制了住宅的投资和投机性需求，溢出资本正寻找新的突破口，旅游地产或是调控背景下房地产商们另一个可选之路。

　　据迈点网《2009年度中国旅游业分析报告》显示，2002年国内旅游总收入为3878亿元，到2009年，国内旅游总收入已突破万亿大关，达1.02万亿元，是2002年的2.6倍。同时，2009年我国出境旅游消费达到420亿美元，首次超过入境游收入396.75亿美元，高出23.25亿美元。预计2010年国内旅游人次21亿人次，同比增长12%，国内旅游收入1.1万亿元，同比增长14%；出境旅游消费480亿美元，同比增长14%；全年旅游业总收入1.4万亿元，同比增长13%。

　　旅游消费在国人生活中的比重处在快速提升阶段。在旅游经济和地产资本的双重驱动下，中国旅游地产开发已经正式进入蓬勃发展期。伴随着世界级的主题公园、奢华度假村与生态岛等大项目的积极规划与建设，产权酒店、分时度假房产，景区房产、酒店式公寓，休闲别墅对应跟进。

　　2010年上海迎来旅游与地产协作发展的重要机遇。除了原有的松江佘山、青浦朱家角、奉贤海湾等自然资源进一步开发外，在崇明岛建设世界级生态岛的开发计划落地。5月1日起上海世博会启动，巨大的客流量成为旅游产业经受考验与成长的支撑，世博期间聚集的大量人气，使常规条件下需要3-5年的“养铺期”有明显缩短迹象。

　　中原地产研究咨询部经理马冀认为，较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，配套功能的开发节奏明显提前，投资条件更为成熟。近几年，上海郊区不断成熟的旅游热点地区，商业地产成长步伐稳健。由于其土地成本有限，且处于成长期，价格水平不高，伴随旅游区的成长，显现出良好的投资潜力。

　　投资要趁早

　　当下，头脑清醒的人不再执着于从住宅中获利，但也不会安于静观其变，因为往往在看到市场有起色的时候，第一波利润已经进了别人的口袋。更何况，作为专业投资者，总是在寻找各种可以获取最大利益的投资渠道。通常这些人有敏锐的洞察力、细腻的分析力，以及对市场规律的了解和掌控，是一般跟风投资客甚至一些专家都难以企及的。对他们来说，房地产是个大市场，住宅不适合投资，那就转向非住宅。

　　目前，除了传统的写字楼、商铺处于上行之外，相对较新兴的旅游地产以出其不意的人气凝聚力受到广泛关注。笔者最近在一个异地项目推介会现场遇到一位不愿透露姓名的资深投资人，交谈虽然非常短，但令人印象深刻。他告诉笔者，旅游地产受到环境、资源、配套建设等多重复杂因素影响，短期内可能无法看到很大的利润，但长期看好，与其等看到别人赚钱了再出手，还不如先出手，反正迟早都要出手，先出手获利空间更大。

　　事实上，旅游地产早几年就有了，不过还只能算雏形，简单到只能称作“到外地买套房”，具体做什么用可能有些人还未必说得清。不同于过去，现在的旅游地产正朝规范化、全面化发展，涵盖了购房前后全部过程的服务，省去了客户不必要的麻烦；而对客户来说，如今的异地置业更多的是享受、玩乐。况且，仅用上海一套普通商品房的首付就差不多可以去外地买一整套小公寓，有空就去小住一段日子，没空就租出去，或者升值了还可以转手赚差价，何乐而不为呢？